La prévention des expulsions pour les locataires surendettés.

Les effets désastreux des impayés.

La loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) promulguée en novembre 2018, introduit de nouvelles dispositions qui protègent à la fois preneurs et bailleurs. Qu’il s’agisse d’impayés de locataires (sous-entendu : de bonne foi !) ou de l’expulsion d’occupants sans droit ni titre (squatteurs…), cette réglementation tend à limiter l’effet désastreux des impayés pour les propriétaires. Effectivement, l’évidence veut qu’un contrat de location engage les deux parties et, notamment oblige le locataire à payer loyer et charges aux termes déterminés par le bail.

Appliquer la clause résolutoire du bail.

Toutefois, un accident de la vie imprévisible comme la perte d’emploi, une maladie, une séparation, peut entraîner de réelles difficultés. Et fréquemment, à tort ou à raison, peu importe, l’occupant devenu impécunieux ne considère pas le paiement de son loyer comme une priorité. Si dans un premier temps le bailleur lésé peut faire appel à son assurance ou à la caution du locataire le cas échéant, bien souvent il sera amené à recourir aux services d'un huissier pour exercer la clause résolutoire du bail en cas d’impayé.

Surendetté et menacé d’expulsion.

Le locataire a alors deux mois pour régler son dû mais rien ne lui interdit de s'adresser au juge afin de solliciter un délai supplémentaire ou de faire appel à un fonds de solidarité pour le logement (FSL). Néanmoins, passé ce délai, et si la dette perdure, la saisine du tribunal d’instance est effectuée par le propriétaire afin que le juge constate la résiliation du bail. L’expulsion du locataire pourra alors avoir lieu (en dehors de la période hivernale qui s’étend du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante). Mais voilà, il arrive que l’occupant désargenté ait concomitamment déposé un dossier à la commission de surendettement et obtenu un réaménagement de ses dettes voire leur effacement.

Des délais de paiement accordés par la commission de surendettement.

Jusqu’à l’actuelle mise en application de l’article 118 de la loi ELAN, les deux procédures, saisine de la commission de surendettement et mise en œuvre de la clause résolutoire du bail pour cause d’impayés, n’étaient liées en aucune façon. Aussi la personne endettée pouvait-elle voir son dossier de surendettement accepté et se faire néanmoins expulser de son logement. La nouvelle réglementation relie désormais les deux instances puisque, dorénavant, si un plan conventionnel de redressement a été approuvé par la commission, le juge accorde délais et modalités de remboursement de la dette locative, ce qui induit la suspension des effets de la résiliation du bail. Et celle-ci disparaîtra définitivement si le locataire se libère de son passif dans les conditions déterminées par le juge.

Le cas des violences conjugales est pris en compte.

Cette nouvelle garantie en faveur du locataire risque de freiner l’offre locative bien que le dispositif du surendettement puisse tout de même rassurer les bailleurs en leur assurant le paiement des impayés dans un délai raisonnable. Par ailleurs, l’article 136 de la loi précise que si le conjoint solidaire du locataire a quitté les lieux suite à des violences avérées (copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d'une condamnation pénale pour des exactions commises à son encontre ou à celle de son enfant), il est exonéré de sa solidarité de paiement des loyers, sous réserve qu’il en ait dûment averti le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

Ni sursis ni délais pour les squatteurs.

En revanche, pour mettre un terme rapide à des abus manifestes, comme l’occupation illicite d’une habitation, sans droit ni titre, l’article 201 de la loi réforme la réglementation. Ces squatteurs qui bénéficiaient jusqu’alors des mêmes faveurs qu’un occupant légitime, ne pourront plus évoquer la trêve hivernale pour surseoir à leur expulsion pas plus que le délai de deux mois qui s’imposait entre l’émission du commandement de quitter les lieux et l’expulsion proprement dite. Celle-ci pourra donc s’effectuer à tout moment.

En résumé, on aura compris que ces mesures ne concernent que les locataires de bonne foi qui non seulement ont entrepris un plan d'apurement de leur passif mais aussi repris le versement de leur loyer.

hihi