Faut-il prévenir la copropriété avant de vendre mon appartement ?

Dans son principe, rien ni personne ne peut interdire à un propriétaire la vente de son appartement. Et la loi se montre explicite à cet égard, car elle stipule (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) : Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble […]. Ce qui signifie par exemple qu’un règlement de copropriété peut en toute régularité s'opposer à la vente d’un grenier, d’une chambre de bonne, d’une cave, si la cession de ces locaux ne s’accompagne pas de celle du logement auquel ils sont liés. A fortiori, la vente d’un appartement peut être exclue par le même règlement de copropriété s’il est prévu que le nouveau propriétaire en modifie la destination (pour en faire un commerce, un entrepôt, un garage…).

Tout devient possible avec l’approbation des copropriétaires.

Cela posé, il reste toujours envisageable de proposer la modification du règlement de copropriété en ce sens lors d’un vote de l’assemblée générale si d'aventure les autres copropriétaires l’acceptent ! De la même façon, rien n’empêche un copropriétaire de diviser son bien (son lot) mais si et seulement si d’éventuels travaux d’aménagement ne modifient en rien les parties communes de l’immeuble et si cela ne change pas sa destination. L’un de ces deux cas échéant, il appartiendra au vendeur de s’assurer l’accord des copropriétaires avec un vote en assemblée générale.

Des clauses contestables devant les tribunaux.

Par ailleurs, des règlements de copropriété peuvent imposer des restrictions qui, pour rester valables et valides du fait de leur acceptation authentifiée par la signature de chacun des copropriétaires, peuvent toutefois être contestées, dans certains cas, devant les tribunaux. Ainsi en est-il d’un droit de préférence octroyé aux autres copropriétaires de l’immeuble, d’une ratification ou d’un agrément exigés de l’assemblée générale… Avec toujours les mêmes limites fixées par la loi 65-557 précédemment citée. Une fois encore, une clause qui interdirait strictement à un copropriétaire de vendre son appartement est considérée comme nulle.

Le droit de préemption du locataire.

Si l’appartement que vous souhaitez vendre est actuellement loué, vous n’êtes pas libre d’en disposer comme bon vous semble car vous devez le proposer en priorité à votre locataire en lui signifiant son congé avec un préavis de six mois avant le terme du bail. Vous devrez également lui indiquer le prix et les conditions de vente du logement, une offre qui prévaut sur tout autre acquéreur potentiel pendant quatre mois. Toujours au titre du droit de préemption, cette fois dit « urbain », c’est-à-dire quand le bien est situé dans une zone définie par une collectivité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement, cette collectivité peut prétendre à l’achat de ce bien en priorité, pour ne pas dire en exclusivité puisque nul ne pourra s’y opposer, même pas son propriétaire légitime.

En cas d’impayés de charges, le syndic ne peut empêcher la vente de votre appartement.

Au cas où vous seriez redevable d’arriérés de charges auprès de votre syndic, celui-ci ne pourra pas faire obstacle à la transaction. Néanmoins, sachez qu’il en sera averti par le notaire mandaté pour rédiger l’acte authentique, ce qui permettra au syndic de faire opposition du versement du montant du bien afin d’obtenir le paiement des sommes dues. Pour information, sachez qu’en cas de vente de votre appartement, vous serez redevable au syndic, quoi qu’il advienne, des provisions et avances dites exigibles (travaux, réserve, budget prévisionnel…). Cependant, quels que soient ces montants, et si le syndic est en droit de se faire payer ces fonds par le notaire, il ne pourra en aucun cas interdire la vente de votre appartement.