Achat immobilier : le nantissement, une formule de choix pour les séniors !

Le nantissement permet à un emprunteur de gager son contrat d’assurance vie auprès d’une banque pour obtenir un prêt immobilier « in fine ». Explications.

Le nantissement d’un contrat d’assurance vie en euros est une sûreté conventionnelle permettant à un assuré de remettre à un créancier (banque, établissement de crédit, etc.) son contrat d’assurance vie à titre de garantie. Habituellement cette technique est utilisée pour éviter les frais d'hypothèque ou d'assurance décès. Elle peut aussi être utilisée dans le cadre d’un prêt immobilier « in fine ».

Rappel : le prêt in fine est une formule de financement permettant à l’emprunfeur de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du crédit. Le remboursement du principal (capital) est soldé à l'échéance du prêt en une fois.

Le nantissement (ou la délégation de créances) apporte à la banque prêteuse la certitude qu’elle pourra demander un rachat à hauteur des sommes prêtées si l’emprunteur fait défaut. Si l’actif du contrat dépasse le montant du capital emprunté, l’assuré peut gérer les sommes excédentaires, voire alimenter son contrat sans ce que ce surplus financier entre dans la garantie apportée au banquier.

Pour le sénior gageant son contrat deux issues sont possibles :

- S’il décède avant d’avoir soldé son emprunt, la banque se remboursera grâce à l’actif du contrat.

- S’il reste en vie, l’argent placé sur le contrat continuera à produire des intérêts pendant la durée du prêt. A terme, cet avoir servira à solder le capital dû. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts. Si le rendement de son contrat est supérieur au taux du crédit, il pourra même dégager un (petit) bénéfice.

Durant l’opération, il conserve la pleine possession de son assurance vie, même si la banque devient bénéficiaire de premier rang. Fiscalement le contrat n’est pas interrompu puisqu’aucun retrait n’est réalisé pour financer l’investissement immobilier. L’ancienneté fiscale du contrat est donc préservée. A la fin du crédit, la banque procédera à l'extinction du nantissement. Après cette mainlevée, l’assuré retrouve toutes les facultés attachées à son placement.

La compagnie gérant le contrat d’assurance vie ne peut s’opposer à ce montage. En effet, le Code des assurances (article L 132-10) spécifie que « la police d’assurance peut être donnée en gage, soit par avenant, soit par endossement à titre de garantie, si elle est à ordre, soit par acte soumis aux formalités de l’article 2075 du code civil ».

Bon à savoir : un PEA ou un compte titre peuvent aussi être nantis. Toutefois, afin de se couvrir contre les mouvements boursiers, le banquier ne retiendra la valeur des titres qu’à hauteur de 60% à 70%.

Stèphane Roume