Les avantages de déléguer son bien en location à un mandataire

Au fil du temps, le statut de bailleur est devenu si compliqué qu’il faut cumuler des compétences juridiques, fiscales et techniques pour se tirer d’affaire. La solution ? Confiez votre bien à un professionnel de l'immobilier.

Faire appel à un gestionnaire (administrateur de biens, agent immobilier possédant la carte G, etc...) est souvent la seule solution si on habite loin du logement loué. Dans les autres cas, à condition de négocier mieux le tarif et les services pris en charge, le recours à un agent est la meilleure façon de se simplifier la vie. Il constituera un médiateur entre propriétaire et locataire. De cette manière, s’il le souhaite, le bailleur pourra éviter un contact direct avec son locataire en évitant les tracas de gestion. Si un imprévu se produit, la disponibilité de l’agent lui permettra de réagir au plus vite avec les derniers textes de loi en tête.

Des taches à définir avec précision

Tout commence par la signature d’un mandat de gestion locative. Il donne au mandataire le pouvoir d'accomplir certains actes liés à la gestion du patrimoine et à sa location au nom du propriétaire. La liste de ces actes doit être explicitement spécifiée dans le mandat, pour éviter des frais imprévus. Le propriétaire a notamment intérêt à s’assurer que la révision des loyers est incluse dans le mandat de base, car, en cas d’oubli, le rattrapage n’est possible sur 12 mois (contre 5 ans auparavant).
Certaines tâches comme les diagnostics énergétiques, le contrôle de la surface etc. sont obligatoires. D’autres sont à définir avec précision avec l’agent immobilier. Parmi elles, on peut notamment citer :

- la recherche et la sélection des locataires solvables ;
- la rédaction du bail et état des lieux à l’entrée comme à la sortie du locataire ;
- l’encaissement des loyers avant rétribution au propriétaire, puis envoie des quittances au locataire
- l’envoie des avis d'échéance ;
- la révision du loyer et de l'ajustement des provisions pour charges ;
- le versement des charges au syndic de l’immeuble de copropriété ;
- le traitement des impayés (relances etc.) ;
- la prise en charge de tâches plus ponctuelles comme le suivi de travaux ;
- la collecte de tous les éléments nécessaires à la déclaration des revenus fonciers ;
- l’envoi d’un compte rendu trimestriel de la gérance au bailleur et un réca¬pi¬tu¬latif annuel des dépen¬ses et des recettes une fois par an.

En contrepartie de son activité, le gestionnaire reçoit une rémunération calculée à partir du loyer (charges comprises).

Honoraires de gestion : environ 1 mois de loyer

Le coût de ces honoraires de gestion locative est libre. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, leur taux doit être affiché en vitrine. Il représente en moyenne entre 6 et 9% HT des sommes encaissées sur l'année (environ 1 mois de loyer). Ce pourcentage peut monter à 11/12% si le bailleur souscrit à une assurance loyers impayés (garantie des risques locatifs). Beaucoup de professionnels pratiquent des tarifs dégressifs. Plus le bailleur a de biens en location et plus le taux appliqué se réduit.
Au chapitre fiscal, le coût de la gestion locative est déductible des revenus fonciers encaissés par le bailleur.

Stéphane Roume