Acquisition à deux : à quel régime se vouer ?

Le statut familial des acquéreurs conditionne la protection juridique dont ils disposent en achetant un bien immobilier à deux.

Cette fois, c’est décidé : des prix encore sages et surtout des taux de crédit immobiliers proches des plus bas historiques vous ont convaincu de devenir propriétaire d’un logement que vous achèterez à deux. Selon que vous soyez concubins, pacsés ou mariés, la protection du régime juridique qui vous coiffe n’est pas la même.

Vous êtes concubin ?

Le concubinage est un régime peu protecteur, car il s’agit d’un régime juridique "séparatiste" : chaque concubin garde la jouissance de ses revenus - ou des biens dont il hérite - sans avoir à les partager avec son conjoint.
Dans le cadre d’un achat immobilier, les concubins doivent donc prévoir la signature d’une convention d'indivision pour s’assurer une protection réciproque. Chacun devient alors propriétaire d'une partie du bien, appelée quote-part. Elle est déterminée en fonction de la participation financière de chacun. La convention d’indivision permet de fixer les modalités de partage du logement en cas de séparation des concubins ainsi que la protection du survivant si l’un des deux venait à disparaître.

L’autre solution, plus lourde, consiste à créer une Société Civile Immobilière (SCI). Avec cette formule, le logement est acheté non pas directement par les concubins, mais par une SCI constituée préalablement. Chacun reçoit des parts sociales en proportion de sa participation dans le capital de cette société. Afin de protéger le conjoint survivant, une clause d'agrément ou un démembrement croisé peuvent être mis en place.
Avec la clause d’agrément, les héritiers ou légataires du concubin décédé ne pourront notamment devenir propriétaires des parts qu'avec le feu vert du survivant.
Plus protecteur, le démembrement croisé est un montage qui distingue le droit de propriété et de jouissance attachés aux parts de la SCI. Dans les grandes lignes, il faut retenir que cette formule permet au survivant d’avoir un droit de jouissance sur la totalité des parts de la SCI et donc, sur la totalité du logement lors que son partenaire décède.

Vous êtes pacsés ?

Pour les Pacs conclus depuis le 1er janvier 2007, la règle (article 515-5 du Code civil) est la séparation des patrimoines, l'indivision constituant l'exception. Chacun des partenaires reste propriétaire des biens qu'il possède ou qu'il acquiert pendant le Pacs. Cependant, les partenaires peuvent décider d'acheter un bien immobilier en commun. En ce cas, ils doivent opter pour le régime d'indivision.
Ce régime peut faire l’objet d’une convention modificative s’il n’a pas été prévu à la signature du PACS. Avec lui, le bien immobilier acquis appartient indivisément à chaque partenaire à hauteur de 50%.
Attention : en cas de décès anticipé d’un des deux partenaires, il est nécessaire qu’un testament ait été rédigé pour que l’autre hérite sans avoir à régler de droits de succession. En d’autres termes, les personnes pacsées doivent rédiger chacun un testament en faveur de l’autre dès l’achat en commun.

Vous êtes marié ?

Si, comme 80 % des Français, vous êtes unis selon le régime de la communauté réduite aux acquêts, la loi distingue deux cas de figure : les biens propres que chaque époux possédait avant le mariage ou ceux dont il a hérité ; et les biens communs acquis par les époux pendant le mariage.
Un logement acquis durant la communauté appartient à la seconde catégorie. Il est réputé commun, qu'il soit acheté par les deux époux ou par l'un d'entre eux et quelque soit le mode de financement utilisé (crédit ou paiement au comptant). La seule façon d’échapper à cette mutualisation est d’insérer une disposition spécifique dans l'acte d'acquisition dressé devant notaire.
En cas de décès d’un des époux, et sauf volonté contraire du défunt exprimée dans un testament notarié, le conjoint survivant dispose d’un droit d'habitation sur le logement occupé à titre de résidence principale jusqu'à son décès. Ce droit d'usage et d'habitation vient en déduction de la part de succession qu’il recueille.

Dans le régime de la séparation de biens, chaque époux possède des biens personnels dont il fait ce qu’il veut. Il n'y a pas de patrimoine commun aux époux. Toutefois, les biens qui ne sont pas à l’un ou l’autre des époux sont réputés indivis, les conjoints pouvant aussi décider d’acheter un bien à deux selon la clé de répartition qu’ils souhaitent. Le régime de la séparation de biens est généralement l’apanage des conjoints dotés d’un patrimoine familial significatif.

Stèphane Roume