LOUER UNE PIÈCE DE SON APPARTEMENT : LA RÈGLE DU JEU

LOUER UNE PIÈCE DE SON APPARTEMENT : LA RÈGLE DU JEU

Que l’occupant soit propriétaire ou pas du logement, la sous-location est possible à condition de respecter certaines contraintes légales.

Baisse de revenus, hausse des charges de copropriété, envie de briser la solitude… les raisons ne manquent pour sous- louer une pièce d’une maison ou d’un appartement, le plus souvent une chambre meublée. Dans tous les cas de figure, le loueur doit s’assurer que cette pièce répond aux critères de décence et de sécurité. A savoir, qu’elle offre surface minimum de 9 m², une hauteur sous plafond minimale de 2.20 mètres, un éclairage naturel, l’accès à la cuisine, à la salle de bains, aux toilettes, etc. Si la chambre répond à ces critères, deux cas de figure sont possibles : le bailleur est propriétaire ou locataire du logement.
Bailleur propriétaire de son logement

Le propriétaire est confronté à un certain nombre d’obligations. Il doit notamment faire réaliser certains diagnostics immobiliers (dont le diagnostic énergie) et informer son assureur afin que sa multirisque habitation couvre également le locataire.

Dans la plupart des cas, la chambre sera louée meublée. Elle doit donc contenir les éléments de mobilier et les équipements requis pour que le locataire puisse vivre normalement dans les locaux avec ses seuls effets personnels.
Le bail doit préciser l’emplacement de la chambre, le mobilier fourni, le montant des charges (librement réparties entre le bailleur et le locataire) ainsi que les parties communes du logement et leurs conditions d'utilisation.

Si la chambre constitue la résidence principale du locataire, le bail court sur une durée minimum d'un an (9 mois pour un étudiant). Le locataire dispose d'un préavis d'un mois, le propriétaire de trois.

Fiscalement, les revenus tirés de la location entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou micro-BIC si les recettes annuelles n'excèdent pas 33.100 euros (2017). Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50 % (minimum de 305 euros) sur les revenus locatifs (frais et charges inclus).

Bon à savoir : à certaines conditions, dont celles de respecter un plafond de loyer, les recettes locatives peuvent être exonérées d’impôt si la chambre est louée à titre de résidence principale.
Bailleur locataire de son logement

Cette location est légale à condition de respecter certaines règles. Dans le cadre d’un logement vide destiné à l’habitation, il est indispensable d’obtenir l’autorisation du bailleur. Celle-ci doit être fournie par écrit. Pour les sous-locations consenties après le 27 mars 2014 (suite aux dispositions de la loi Alur) le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Le prix du loyer au m² de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire désigné au bail initial. Le principe est que la sous-location n’enrichisse pas le locataire principal.

Bon à savoir : la sous-location de logements meublés est possible. Toutefois, si le bail a été signé après le 27 mars 2014, le locataire doit obtenir l'accord du bailleur, le montant du loyer dérivé ne pouvant pas excéder le niveau de celui acquitté par le locataire en titre.

Stéphane Roume