Quels sont les droits de mon gestionnaire immobilier ?

Vous venez d'acquérir un bien que vous voulez mettre en location ? Deux solutions s'offrent à vous. Soit vous vous occupez de la location directement avec tous les aléas que cela comporte en termes juridiques, administratifs, financiers et surtout en termes de temps passé ; soit, ce qui peut être plus simple pour le propriétaire, vous décidez de confier la location et la gestion de votre logement à un administrateur de biens.

La mission confiée à l'administrateur de biens est précisée dans un mandat de gestion. Dans ce document, le gestionnaire a des obligations légales qu'il doit respecter sous peine de sanctions :

• Il doit vérifier la solvabilité du locataire et veiller à ce que ce dernier souscrive une assurance habitation.

• Il gère, au quotidien, tout ce qui est nécessaire au bon déroulement de la location : perception des loyers, délivrance des quittances, petites réparations, régularisation des charges et, le cas échéant, procédure de recouvrement des impayés...

• Il doit veiller à la conservation du bien et faire réaliser, avec l'accord du propriétaire, les travaux nécessaires.

• Il peut représenter le propriétaire bailleur lors des assemblées générales de copropriété, des expertises sinistres et des expertises judiciaires.

• Il peut préparer les éléments permettant au propriétaire bailleur d'établir ses déclarations fiscales.

• Au départ de votre locataire en titre et pour éviter toute vacance de votre logement, il peut aussi s'occuper de trouver un nouveau locataire.
Une situation que l'on rencontre régulièrement, surtout si l'administrateur de biens est une agence immobilière, les deux missions, celle de gérer le bien en location et celle demandant de trouver un locataire étant complémentaires.

• Autre avantage d'un gestionnaire immobilier, il peut vous faire bénéficier de son expertise. Résultat, il vous aidera à mieux rentabiliser votre investissement locatif et sera à même de vous aider sur des questions fiscales et patrimoniales.

• Pour le propriétaire, cela représente une certaine tranquillité d'esprit puisque le gestionnaire devient alors son unique interlocuteur et s'occupera de tout gérer à sa place.

La question des coûts :

Là encore, il s'agit de séparer la commercialisation du bien (sa mise en location) et sa gestion.

En ce qui concerne la commercialisation, les honoraires de location se situent, selon les agences, entre 15 et 19 % hors taxes du loyer annuel hors charges.
Les honoraires correspondent généralement à un mois de loyer hors charge (ils sont toujours affichés dans les agences) et sont à la charge exclusive du propriétaire bailleur, à l'exception des honoraires relatifs à 4 prestations que les agents immobiliers devront facturer conjointement au bailleur et au locataire mais qui sont plafonnées par décret pour la part imputable au locataire : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier de location et la réalisation de l'état des lieux d'entrée.

Les honoraires de gestion varient de 6 à 9 % hors taxes du loyer annuel hors charges. A l'année, cela représente environ un mois de loyer.
Attention, il est possible, selon les administrateurs, que certaines prestations entraînent un surcoût, notamment en ce qui concerne la gestion des travaux importants, la rédaction d'actes (rédaction d'un avenant ou d'un nouveau bail), la représentation aux procédures judiciaires ou l'établissement des déclarations des revenus fonciers des bailleurs.